深圳城中村改造：四種情況優先拆建
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發布 : 01-06
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此前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在穩增長、擴內需的經濟形勢下，新一輪城中村改造備受關注。近日，深圳市規劃和自然資源局發布《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿），旨在通過系統性、可持續的工作機制，解決城中村歷史遺留問題，推動城市高質量發展。征求意見稿將城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，根據城中村的實際情況進行分類改造。征求意見稿及起草說明提到，城中村改造的對象是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現狀居住用地為主的區域。拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意后方可實施。在滿足改造意愿要求且具備可行性的情況下，由區政府申報納入拆除新建類城中村改造年度計劃。值得注意的是，存在以下四種情況的城中村用地，優先納入拆除新建范圍：一是位于國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的；二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍的；三是位于20大先進制造業園區、重大產業項目范圍的；四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟需實施改造的。對于拆除新建類項目，在搬遷補償安置方面，由區政府與被搬遷人簽訂搬遷補償協議，明確搬遷主體及被搬遷人、被搬遷房產位置、建筑面積、補償方式、補償標準、回遷安置責任等內容，并約定物業權利人搬離時點。區政府于物業權利人搬離并交付房屋之日起開始支付搬遷補償費。有條件安排安置房用地的，區政府負責安置房建設，也可依據項目實施協議由前期服務商開展安置房建設，并由區政府實施回遷安置。在用地出讓及開發建設方面，除安置房用地外，拆除新建類城中村改造項目內土地完成凈地入庫后，市規劃和自然資源局可依法采用綜合評價出讓或帶設計方案出讓等公開方式確定土地受讓方，由土地受讓方實施開發建設。無法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應方案，土地受讓方完成土地開發后將安置房移交區政府，由區政府實施回遷安置。在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，應按要求配置一定比例配售型保障性住房。除了拆除新建外，城中村改造還有整治提升、拆整結合這兩類，具備條件的城中村實施拆除新建，不具備條件的城中村實施整治提升，介于兩者之間的實施拆整結合。三類空間的引導范圍在專項規劃中予以明確。以“整治提升局部拆建”方式實施拆整結合類改造的項目，局部拆建應以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結合類城中村改造項目總用地面積的30%。有業內人士表示，開發商在深圳城中村改造新政下的角色大致分為兩種：一是前期服務商，協助區政府開展搬遷補償、安置房建設、土地清理等工作。區政府根據項目實施協議對前期服務成本進行核算，按照保本微利原則上浮一定比例后，向前期服務商支付收儲補償金；二是用地出讓和開發建設環節的土地受讓方。
