復蘇中的商業地產：北京購物中心首層租金上漲，旅游熱下投資者開始買酒店
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發布 : 01-18
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李凱旋/攝本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道與寫字樓一樣，零售市場和大宗交易的表現同樣也是經濟的“晴雨表”，反映出當前經濟的變化。《華夏時報》記者注意到，2023年，在寫字樓市場步入調整期的同時，零售市場和大宗交易則是表現亮眼。其中，零售市場開啟“更新潮”，包括王府井UP TOWN等在內的多個項目“舊貌換新顏”，使得2023年零售市場的新增供應面積達到了2008年以來的第二高。大宗交易方面，險資依舊鐘愛房地產，成為主力買家，而在旅游熱潮下，酒店也成為了一大搶手的大宗交易標的。零售市場走出“獨立行情”作為商業地產的重要組成部分，零售市場的走勢一直與消費息息相關。不可否認，當前，寫字樓市場處于調整期，寫字樓主體采用“以價換量”的策略，力圖控制空置率。戴德梁行發布的數據顯示，2023年，北京寫字樓市場總供應量達到60.7萬平米，較2022年上漲43.2%，新項目的入市拉動全市和五大核心商圈空置率分別上升2.7和1.6個百分點至18.7%和12.6%。寫字樓租金方面，世邦魏理仕發布的數據則顯示，截至2023年年底，全市平均租金成交價格環比下降1.8%，至289.3元/平米/月，年度累計降幅則是達到了4.8%。值得關注的是，零售市場則是與寫字樓不同，走出了“獨立行情”。世邦魏理仕發布的數據顯示，2023年，北京的零售物業市場全年延續推陳出新的態勢，全年新增供應總量達到了127.5萬平米，僅次于2008年，為歷史第二高紀錄。戴德梁行北區商業部主管孟祎對《華夏時報》記者說：“2023年注定是商業地產不平凡的一年，市場在謹慎樂觀和積極回暖中持續向新。”“大量的新增供應在2023年得以集中釋放，這主要是得益于疫情后項目開發的有序恢復以及政府對于城市更新的大力支持。另一方面，2023年內閉店體量也達到了55.7萬平米的歷史第二高水平，僅次于2020年，表現不佳的老項目暫時退市以待重新定位。”世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示。值得關注的是，隨著客流明顯復蘇，2023年，零售市場的租金與寫字樓明顯不同，其則是出現了增長。世邦魏理仕發布的數據顯示，在客流回暖的刺激下，北京全市購物中心首層平均租金環比上漲0.4%至32.3元/平米/天，全市租金水平止跌回穩，項目間表現分化。同時，世邦魏理仕也向《華夏時報》記者指出了2023年北京零售市場在策略布局方面的變化。“由于實體商業的就餐社交屬性明顯強于購物屬性，部分項目業主因而調整招商策略，轉向餐飲等生活配套為主要目標，將原先的零售品牌鋪位置換為餐飲業態。”世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示。大宗交易數量創新高商業地產方面，戴德梁行發布的數據顯示，2023年，北京大宗交易市場全年共錄得576億元，同比上升89.1%；成交宗數為59宗，同比上升68.6%，且成交宗數創北京大宗交易市場新高。此外，《華夏時報》記者注意到，2023年，北京的大宗交易呈現買家多元化的特征，民營買家增多，但險資依然是最為活躍的機構。世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，從買家類型來看，在市場議價空間持續松動以及可售優質資產不斷涌現的大環境下，民營企業等私人資本紛紛出手以增加商業不動產的配置。例如，2023年四季度，一家名為“渤海潤澤”的民營企業花費28.02億元購買了位于北京核心商圈的五星級酒店威斯汀，其也成為了季內單筆金額最大的大宗交易；三里屯工體附近的自持經營性公寓聯寶公寓7號樓則是被一家從事建筑裝飾裝修行業的商貿公司納入囊中。那么，當前，買家主要對哪類大宗資產更具有投資興趣？對此，世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩對《華夏時報》記者說：“目前，對北京大宗資產有意向的投資者主要對優質產業園區尤其是生物醫藥園區、長租公寓等資產類別的關注度進一步提升，零售物業和酒店板塊的熱度也有所回升。”酒店投資熱潮興起近期，多城旅游熱興起，從哈爾濱到沈陽，從沈陽到河南，各地的文旅局正在使出渾身解數攬客。在旅游消費增加的同時，投資者看中了與旅游相關的另一大資產，酒店。《華夏時報》記者注意到，2023年四季度，大宗交易中的酒店成為“香餑餑”。世邦魏理仕發布的數據顯示，2023年四季度，北京有兩筆交易標的為核心商圈的品牌酒店，且總金額占比近八成。“核心商圈運營成熟的酒店擁有穩定的現金流，疊加區域價值的不斷提升以及項目自身的增值潛力，其成為吸引投資者進行資產配置的核心優勢。”世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者說。此外，李浩對《華夏時報》記者分析表示，酒店本身具有多元復合的功能和使用場景。例如，很多酒店本身配有辦公樓空間，其具有商業辦公的功能。同時，酒店的管理團隊與服務團隊一般也較為專業和成熟，這些都可以吸引投資者。“而且大宗交易熱度回升還受益于近期公募REITs底層資產擴容擴募以及下調門檻、支持消費類基礎設施建設等利好政策。另一方面，隨著寫字樓板塊資本化率繼續小幅上行，加之多數投資者預期央行將進一步降息，核心區優質寫字樓給投資者帶來的利差有望進一步提升，助力大宗交易落地。”李浩對《華夏時報》記者分析表示。責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
