業主自籌資金“原拆重建”是危房改造的積極實踐
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編輯 : 養生知識
發布 : 03-27
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廣州市首例多產權業主自主籌資改造的危房拆除重建試點項目——花都區集群街2號居民樓近日開工。由此，在探索老舊小區改造特別是危房改造新模式上，廣州改變了過去要么政府主導、大包大攬，要么開發商主導、市場買單的模式，而新增了居民自我驅動改造為主、政府政策激勵為輔的模式。這可以說是“第三條道路”或“多元化改造”的探索。重要的是，在財政緊約束和商品房市場告別高速增長的背景下，加上更強調片區承載力和公共服務供給約束等，傳統的單一主體模式難以為繼。自籌資金、共同承擔成為能解決改造資金來源、聚合改造訴求，攻克“難改項目”的有益探索，更是從“要我改”（都是困難）轉到“我要改”（都是辦法）并實現激勵相容的積極策略選擇。同時，確定了業主自我改造的模式后，必然提振居民參與改造每一個環節的積極性。由此，也界定了其他方（社區、居委、政府部門）服務職能的角色介入。比如，整棟改造在區分不同業主訴求、商戶和業主訴求，空間騰挪（如加裝電梯、設計口袋公園、消防設施等公共服務補短板），引入資金等方面，可以將不同的訴求甚至沖突在業主端內部解決。同時，通過政策創新、規劃調整、財政補貼等，讓業主認識到，政府在幫業主解決問題和困難，從而讓矛盾內部化，加速改造進程、降低改造成本。推動多產權業主自主改造，最大的困境在于如何將業主差異化的改造訴求形成共識。特別是，2000年之前的小區，多數為原福利住房制度下，黨政機關、企事業單位“辦社會”時期供應的房子。在推動自我改造新模式時，既有業主對于住房大包大攬的傳統認識和依賴，也有現居職工老齡化、收入低的現實對于“自我出資”的客觀制約，這就需要精細化的思路和政策創新。因此，在政策宣講和意愿摸查時，要將政策優惠、規劃調整、財政補貼、普惠融資等方面的多方扶持宣講到位，讓業主充分認識到，“等要靠”或不改的話，不僅存在安全風險，而且房子的價值在滅失。自我改造完以后，不僅居住更加舒適，比如非成套改為成套、步梯改電梯、增設停車場、采光通風更好，而且房子的價值更穩定甚至會升值，商鋪的運營價值也會提升。因此，在設計改造方案時，就應該將可扶持的一攬子政策先到位、納入改造方案。比如，住建部門專門制定自我改造的審批流程，騰挪空間用作公共設施（增設學校、公園、煤氣“瓶改管”等）規劃設計，加裝電梯和停車場的空間設計，居民臨遷的房源安排和資金安排，困難居民出資的普惠金融支持等，這樣就能消除異議、凝心聚力，形成合力。另外，老城區沒有太多騰挪空間，沒有太多可新增的面積來補償改造成本，地方政府除了要在土地用途、功能規劃方面加大政策創新，還要加大片區統籌、動態平衡，即擴大改造范圍，實現空間資源整合、低效用地整合、碎片化土地整合，以肥補瘦、跨區域平衡。總之，著眼于空間價值挖掘，將片區空間統籌好，資源密集的優勢發揮好，成本覆蓋的問題就能解決。最后，新形勢下推進老舊小區改造，多方合力取代單一主體將是大趨勢。本質上，多方合力就是“業主出一點、政府出一點、市場出一點”，這就要求政府各方在橫向（住建和自然資源等）和縱向（區、街道、社區等）明確各自責任邊界和協作機制，政府和市場（設計和施工單位）明確各自功能定位，并與居民端搭建對接平臺。這樣，才能將好事辦好、實事辦實、難事辦妥。
